谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物

作者丨谢翅编辑丨周伟排版丨崔昕

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)


有一个企业二十年前就开始了地产的策划,同时也进入到文旅行业,是中国最早期的旅游地产+景区+传统文化策划咨询公司。经过20年的发展,这家名叫赛博文旅的企业,在全国做了很多个大型的文旅项目:无锡拈花湾项目让他们一战成名;之后,很多失败的案例让他们反思如何把天马行空的创意和非常好的设计落地,所以成立了好好生活这个品牌,并从策划设计到招商运营落地形成全产业链。二十年以来,成功的经验和失败的教训都被转化成了运营能力、资源整合能力以及创意落地的能力。


核心观点

谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物

谢 翅

赛博文旅创始人

·文旅商业运营有三个核心——大文旅、微度假和新商业。

·大文旅商业的几大核心要素是美学空间、内容植入、场景营造和生活方式。

· 在地文化和在地元素的挖掘和创造是文旅商业的核心。

·在文旅地产里,盖出来的门面房不是卖的也不是租的,而是旅游吸引物。


大文旅时代的特征


经过这么多年的一些经验,我们认为大文旅时代有几个特性。最盈利的是目的地酒店、网红地标和戏剧化街区。


文旅商业运营有三个核心——大文旅、微度假和新商业。大文旅很好理解,就是一个跨界融合的时代的到来。微度假特别重要,原来经常做远离主城区大型山水资源的项目,基本上不太好成功,因为导流非常难,但是城市近郊两个小时车程的项目反而非常容易成功,所以聚焦了微度假。新商业也很好理解,就是创新的商业模式。


谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物


大文旅度假,我们总结了五大核心,就是主题定位、氛围营造、业态构建、演艺活动和旅居度假。不管是乌镇、拈花湾,还是古北水镇等等,都有一个直指人心的核心文化主题定位,围绕文化定位,以及建筑园林景观和所有商业,去营造这个主题的文化定位。第三个就是业态构建。创新的业态构建,包括住宿、餐饮、娱乐、互动、体验等方面的全面融合,来符合消费者消费的习惯。第四个是演艺活动。90后、00后全都是做秀的时代。演艺活动就是围绕这个文化主题去打造IP,让我们所有的观众参与到你的项目当中,紧紧围绕演艺去做秀。我们认为旅居度假非常重要。观光游到度假游的时代的唯一指标就是一张床住下来,所以旅游地产和住宿地产是大文旅最核心的业态。

谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物


微度假非常简单,很多人说做旅游、做度假瞄准的都是高端人群,都是精英阶层,其实中国没有那么多精英,中国有大量没钱、没时间、有城市病的一群人,我们要紧紧瞄准城市中有都市焦虑症的人,这是城市微度假精准的客群。


大文旅商业的构建


整个大文旅商业的几大核心要素就是美学空间、内容植入、场景营造和生活方式

谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物


在这个过程中,我们在拈花湾学到了很多,也实践了很多。其实商业地产一直讲坪效。


在旅游地产里面,在文旅地产里面,盖出来的门面房不是卖的也不是租的,在我们的逻辑里它是旅游吸引物,再大的小镇,再大体量的商业街区,如果里面所有的业态和品牌方没有吸引力的话,他付不起租金,那整个小镇也是死城。所以,在文旅商业地产里面的逻辑中,坪效和售价全都是空中楼阁。


只有把文旅商业街区里面的这些住宿、餐饮、娱乐、互动体验等所有的商业变成一个又一个旅游核心吸引物,你的小镇、你的旅游度假区才能存活,这才是我们的逻辑。当然,旅游商业和城市商业还有最大的区别就是城市商业是可以复制的。长三角的万达跟珠三角的万达长的一模一样,可以复制,因为它都是为了解决人们生活基本的配套。而旅游的核心本质是什么,从我待腻的地方到别人待腻的地方去,所以说文旅商业几乎不可能复制。


在地文化和在地元素的挖掘和创造是文旅商业的核心。所以说,在地文化的挖掘和在地特别的一些小业态的挖掘和创造是文旅商业核心的重中之重。这也是我们前几年拈花湾最早介入招商的时候犯的错误,慢慢醒悟过来。


所以,紧紧围绕演艺、文化IP,从业态、产业、内容、运营端构建全体系,我们叫生活方式。这也是我们这么多年的经验。

谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物


01

无锡拈花湾成功的启示


拈花湾给大家的启示就是需求、文化、产品体系三个方面的创新和成功。


需求体系

关于需求体系,拈花湾用了三年时间做策划,不是局长说了算,也不是董事长说了算,更不是市长说了算,是市场说了算。关于文化体系,拈花湾的成功就是从佛教主题到禅意的成功,因为最早的大佛景区就是佛教主题,佛虽然是普世的,但是产品是小众的,如何让普世的文化打造出面向大众的产品,就是从佛到禅,我们认为禅是生活方式。禅是城市焦虑的人渴望的生活方式。


文化体系

文化体系的构建和创意产品的融合是拈花湾成功的最大关键。对于产品体系的创建,我记得刚才有专家说买不买门票的问题,当年构建拈花湾1625个房间住宿产品的时候,所有专家都说我们脑袋被驴踢了,浪费国资委的钱,因为在华东旅游的版图上,无锡永远是过站。从上海过来到无锡,就是去无锡太湖鼋头渚景区我们的大佛景区看一下,下一站一定是杭州、乌镇或南京,坚决不在无锡住。可是吴国平董事长团队带领我们这个团队生生地构建了1625个房间的住宿体系——一个五星级酒店、二十几个精品客栈。不是没有需求,是因为那个地方的产品不符合上海都市人的渴望和诉求,就这么简单。所以说,拈花湾给我们的启示就是创新迭代机制和服务、文化以及创意,还有永远地在不满足自己。


谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物


打造产品

其次是紧紧围绕主题打造产品。确定了文化主题,一定要围绕文化主题把产品做到极致,这是拈花湾成功的另外一个逻辑。不管从建筑、园林景观、氛围营造和场景搭建,还是赛博首创的商业式景点、景点商业来看,商业的逻辑不是用来做坪效的,不是用来做租金的,而是用来当旅游吸引物的。所以说,只要把你的商业从创新主题、情感、体验各方面做到了极致,把商店建的美的不像商店的时候你就成功了,而不是多收物业费、多收租金的时候你就成功了。


还有一个创新产品就是27个主题客栈。如果拈花湾修4个五星级酒店,拈花湾就失败了,因为拈花湾是独创的,对外是非标的,对内是标准的,这27个主题客栈,每一个都有自己的文化味道,它其实就是五星级酒店管理,只不过是把往上涨的五星级酒店一个楼层一个楼层地拆成一个一个客栈,散落在整个小镇里面,这就是创新,就是产品的创新、服务的创新、模式的创新


02

“丽江再出发”的打造逻辑


第二个案例是我们现在正在做也是我们自己投资的项目。


好好生活受丽江市委市政府委托,提出了“丽江再出发”系列计划,从而解决其缺乏统一运营和统一管理后导致无序竞争、旅游产业的快速发展导致的利益驱动下的野蛮增长及商业反噬旅游,文化特色无法凸显等诸多问题


“我曾经在一次很重要的会议上,当着市委书记和市长的面说,我们这一代政府和从业者用了30年时间把世界级的旅游度假目的地打造成了世界级的小商品义乌批发市场丽江分站,这是我们这一代人的耻辱,而丽江最吸引人的纳西文化、传统文化都在慢慢走向消亡。”我们该怎么办,我们这一代人该怎么办,如何对在地文化创造和创新,又能保护我们的文化,传承我们的文化,又让年轻人喜欢我们的传统文化。我们在丽江帮丽江政府做了迭代和升级,其实就是挖掘在地文化,创新出年轻人喜欢的一些新丽江的产品。其实我们这个团队没有那么大的能力,还是用平台的思维,我把知学学院Smat,还有国内无数个内容创造法整合在一起,把当地政府、当地匠人、非遗传承人、设计师、行业专家和无数个已经有成功的文创经验的内容方,形成工作营,政府出钱出物业,丽江政府拿出在古城里面五万方物业提供给这些有创意的在地文化的创造者去创业。这有可能是未来这些世界级旅游目的地在文化缺失、创新缺失方面的解决方法之一。


我们在那里做了很多试点,一些好像不该我们这些企业干的事情,但是我们一直在干。我们觉得这样一个个小点还不够,我们在丽江古城已经落户了25个文化院落,目前还没有任何影响力,我们认为还要找一个最大的木府,我们叫“丽江再出发——从点亮木府开始”。


木府晚上5点半就关门了,现在丽江的旅游就是白天雪山、晚上古城,到了古城能干什么?逛酒吧?逛义务小商品批发市场丽江分站?丽江几乎没有这样的文化研讨。“丽江再出发——从点亮木府开始”,就是要把纳西最传统的文化,最具有代表的建筑点亮,用夜游灯光秀等文创产品来吸引年轻人再回到古城去


谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物

还有就是我们自己投资了三个亿在丽江的雪山下,叫“雪山下第一村”。我们在丽江的一个贫困村,最美的地方也是最穷的地方,打造了玉湖村。2020年10月6日,在那启动了一个迷笛雪山音乐节,让中国最时尚的摇滚音乐跟传统的文化元素去碰撞。曾经丽江有一个雪山音乐节,因为经营不善倒闭了。目前我们没有办法从音乐节盈利,但盈利模式就是羊毛出在猪身上、狗买单,我给丽江政府秀肌肉、秀能力,我有运营落地能力;我有能在两天内“吸引五万个时尚青年疯狂地到达丽江来消费并且把所有的房间都包了”的能力。政府要相信我们,给出云南省的点状供地,并且要给我们云南省第一例的点状供地。就这样我们拿到了玉湖村——云南省第一个点状供地——120亩的点状供地。为了让政府相信我们有资源整合能力和落地能力,2020年 10月6日,我们还出资一千万在丽江的雪山下举办了一个两天共五万人参与的雪山狂欢夜。


03

“广州·禅域小镇”的打造逻辑


最后一个项目分享,是我们佛山的企业在地产转型过程中痛苦的过程。


在顺德有一家非常有名的企业叫广域集团。他们做了一个什么样的项目呢?2018年《六祖大典》的开演,引起了业内的轰动,也是珠三角第一个行进式演艺,投资2.7个亿,一个巨大无比的演艺场。但是在新兴这样远离主城区,有两个小时的车程的地方,如果只有一台这样的演出是不够的,八点钟启程从广州开车到那、从佛山开车到那两个小时,看完演出没的吃没的住再回来,这样的产品吸引力是不够的。


我们以股东的身份进入到项目全面的策划和运营的过程中。在8个月的时间里,我们团队从上海、杭州调来十几、二十个人,把这边原来的450个演员和100多个员工精简到只剩60个演员,重新启动了这个项目。昨天我们刚刚结束了一场盛大的文旅界的穿越的年会,就是把六祖这个大IP的文化做了演艺,然后做了一个吸引人的IP,撬动了当地的市场。这还远远不够。下一步,如何把一个单点的演艺景区变成中国生活的度假目的地、构建全产品体系,这是我们正在做的事情。首先,我们把酒店卖出去的公寓返租回来,做住宿产品。第二步,我们正好有温泉,把原有演艺里面三个重要的篇章全部砍掉,然后把它做成中国第一个创新型的、有时空隧道跟演艺结合的泡泉池、体验池。

谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物

当然,一条商业街区里面,我们要让中国生活里面所有的场景在这里落地,所以说需要做很大的调整和创新,这个项目委托给了保利管理的雅途酒店,也已经开业了,美轮美奂。而且我们把地产开发的商业地块全部改成了景区,如果盖了之后都是垃圾,卖不出去,租不出去,那它就是垃圾、就是浪费钱,还不如盖成景区,变成旅游吸引物、变成景观。有了游客、有了流量、有了未来之后再来开发这些地块。12月26日,我们的沉浸式的温泉马上开业。一场演艺是不够的,如何把一条街区和主演艺、微演艺全面地融合;如何定制化、让游客变成我们的演员,这是未来我们旅游度假目的地里面最重要的部分。


谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物

我就是永远在折腾的人,十几年了,一年200多天都在赶飞机,这一个星期我看了一下去了十个城市。所以说,没有商业逻辑、没有清晰的盈利模式做文旅都是耍流氓;没有房地产的保驾护航做文旅也是耍流氓;只是拿文旅的概念勾地,盖完地以后逃跑更是耍流氓。

——谢翅

谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物



*本文根据谢翅在第五届不动产资管创新峰会演讲整理。



谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物




『热文推荐』


☆优客工场:转型奔向蓝海

☆2020年美妆零售界的这些新宠品牌,你都逛过了吗?

☆重磅发布|《场景吸引力》第3期

☆陆慧:中国冰雪产业即将进入需求驱动期

☆重磅发布!2020线上新品消费趋势报告

☆入乡随俗,涩谷这个宜家“很日本”




谢翅:在文旅地产里,门面房是旅游吸引物

上一篇:泰国迎来最黑暗的开年!疫情持续、经济恶化、政局混乱……
下一篇:

相关推荐

【IF·创新领军者盛典】吴盛鹤:祖龙娱乐在文化创新领域的探索与突破

628 经济观察报

2021年1月14日,在由经观传媒、《经济观察报》主办的2020-2021IF·创新领军者盛典上,祖龙娱乐执行总裁吴盛鹤先生表示,祖龙娱乐会秉承文化和创新这两个关键的发展核心,肩负起文化建设的责任,持续向国内外市场输出具有中国文化烙印的精品游戏作品,为游戏产业创造更大的发展空间,助推中国文化走向世界。文化和创新的双重突破2020年我们经历了非同

文化周刊 | 秉承协同文化 寻求创新突破:托举“信立南商,达行天下”的南商梦

文化周刊 | 秉承协同文化 寻求创新突破:托举“信立南商,达行天下”的南商梦

376 中国信达

作为进入内地的第一家外资银行,南商银行加入中国信达以来,始终秉持“以服务客户为己任”的宗旨,发挥跨境金融服务优势和集团平台资源优势,资产规模快速成长,经营发展稳步向前,逐渐成长为在中港两地同时具备深度综合金融服务能力的商业银行。作为集团协同和转型发展重要支点,南商银行不断深化协同模式,创新协同手段,发挥其在产品和客户渠道等方面与集团的高度互补性,为服务集团不

慈城古县城历史文化展览馆---城墙下的展示馆,观慈城千年历史

慈城古县城历史文化展览馆---城墙下的展示馆,观慈城千年历史

1841 设计伽

发现生活中最美好的设计打开音乐聆听设计伽的声音你知道吗慈城有着7000多年的文明史文明足迹可上溯到河姆渡文化时期慈城有着2500多年的建城史史记中记载越王勾践建城“勾余”便是慈城最早的古名慈城有着1200多年的建县史在唐开元26年,房玄龄的后裔房琯设慈溪县在这里设县城取名“慈城”踱步于城墙之下,感受历史带来的震撼。雄关不独北国有,恢复后的大东门城墙高7.1米

2020年最佳商业空间设计,中国多个项目入选

2020年最佳商业空间设计,中国多个项目入选

1231 设计之旅

2020年已经成为过去,艰难而魔幻的一年虽然在全球充满着一些否定而消极的词汇,但仍然阻挡不了那些充满灵感与创意的设计产生,本期内容设计之旅来分享一下2020著名设计类网站Yellowtrace评选的佳作。RETAILINTERIORS&SHOWROOMS零售展示空间现代洞穴风格零售店岩石和石头原始本质的属性使其成为众多饰面材料中具有最高触感的物体,将

【报告】丰田现状及创新业务研究(附32页PDF文件下载)

【报告】丰田现状及创新业务研究(附32页PDF文件下载)

471 汽车之地

全球汽车产业在新兴技术、新型产业链及商业模式的驱动下,已进入“破局+变革”的关键阶段。丰田作为一家成立百年之久的大型传统车企,面对创新业务拓展和造车新势力的挑战,在命运的十字路口,该何去何从?亿欧智库通过研究丰田汽车公司的现状、挑战及“新四化”创新业务,寻找丰田业务发展的创新点。以下为报告节选:......文│亿欧智库本报告共计:32页。如欲获取完整版PDF

纪录片《中国》:寻根中华文明,坚定文化自信

纪录片《中国》:寻根中华文明,坚定文化自信

103 广电时评

纪录片《中国》立足本土,深植历史,以独特新颖的叙事视角、电影质感的视听体验,重现了源远流长、博大精深的中华文明,为观众带去悠悠千年古国的精神图腾,为文化自信注入了深厚持久的底气。作者:邹雅云单位:国家广播电视总局监管中心数千年来,中华民族始终屹立于世界民族之林,传承千年的中华文明从未断流,在此背后支撑的民族精神与文化自信从何而来?或许,在浩瀚的历史长河中可以

朱美乐重庆演讲精选 | 大品牌战略体系助力商业价值生长

朱美乐重庆演讲精选 | 大品牌战略体系助力商业价值生长

834 设计之旅

2021年1月4日-6日,ARTU设计课·嘉年华在重庆隆重举办,800余设计师齐聚,共同聆听这场史无前例的知识盛宴。此次ARTU设计课·嘉年华集结国内富有实战权威的设计管理者、设计品牌策划者、陈设设计大咖、设计人文探索者、著名艺术家的深度授课。朱美乐女士受邀ARTU设计课·嘉年华,她围绕“设计品牌”的主题,现场展开专业理论与实践案例的深度分享,讲解设计公司的

《新相亲大会》第五季创新归来 明星红娘牵线美好姻缘

《新相亲大会》第五季创新归来 明星红娘牵线美好姻缘

520 江苏卫视

2019年开播至今,江苏卫视《千禾零添加酱油·新相亲大会》已经走过了四季。从当初名副其实的“荧屏黑马”到后来自带热搜体质的“上头综艺”,这档“带着爸妈去相亲”的节目在为观众展现情感故事、拆解情感话题的同时,也呈现了诸多代际理念的碰撞,掀起了许多关于现实婚恋话题的探讨。如今,《新相亲大会》第五季又要回来了!节目定档1月24日,将于每周日晚间21:10与广大电视

《仙剑奇侠传七》试玩报告:保持乐观,谨慎对待
游戏

《仙剑奇侠传七》试玩报告:保持乐观,谨慎对待

226 游戏时光VGtime

在《仙剑奇侠传七》(以下简称仙7)试玩版到来之前,我是万万没想到它竟然能冲上微博热搜榜一。要知道如今《仙剑奇侠传》系列的影响力早已大不如前,不管是在情怀老粉还是路人萌新的心中地位都下降了不止一个档位。微博话题热度也十分夸张,3.5亿的数据超过了很多国单名作。这还只是个试玩版。本次试玩版只有短短半小时不到的流程内容。有一个野外场景、一个村庄、一条主线+三条支线

艾斯电竞学院X佛山GK 年终期末考试 职业电竞大门向你打开
游戏

艾斯电竞学院X佛山GK 年终期末考试 职业电竞大门向你打开

1982 ACE艾斯电竞

艾斯电竞学院王者荣耀青训营学员经过三个月紧张、充实的学习,在12月23日迎来俱乐部试训的日子。作为王者荣耀青训营第二期学员,这次学院安排的是顶级KPL战队佛山GK俱乐部对学员们进行试训。本次试训的环节主要有四个环节,对学员的初印象,教练对抗赛与赛后复盘,一对一面试,GK选手座谈会。通过这四个环节,对学员进行充分的考察,并利用多种方式考核学员。个人形象管理好初

游戏

经历逆风而上的一年,《乱世王者》还在酝酿更大改变丨触乐

1066 触乐

看起来,《乱世王者》与SLG都将继续向前。对国内的SLG品类而言,2020是波澜壮阔的一年。在有海量新品上市的基础上,还有《万国觉醒》《三国志:战略版》等具有影响力的产品出现。蓬勃的市场固然意味着品类的繁盛,但对于老产品来说,这一年无疑充满挑战。在这方面,2017年上线的《乱世王者》表现非常不错,在竞品频出的一年,它依旧保持强劲的势头。不久前,触乐专访了《乱

萌宠

看到自家金毛犬满脸血倒地差点吓哭,结果走过去一看……

747 爱金毛狗狗

网友家的大金毛coco,这天自己一个狗在墙边玩耍,可等铲屎官注意到它时,发现它一动不动还满脸鲜血,像是被打到头破血流!这惨烈的一幕差点把铲屎官吓死,可当他颤抖着想上前查看情况时...狗子却突然“诈尸还魂”了,还一脸不耐烦看着铲屎官:咋了,找我有事啊?嗯,根本不是什么案发现场,就是一个吃货,火龙果啃到一半睡着了...然后铲屎官的小心脏差点没承受住!(by/dy

10年婚姻,孩子没了,狗死了,我不孕不育了,离婚了。
私房话

10年婚姻,孩子没了,狗死了,我不孕不育了,离婚了。

949 时光漫漫

文|甘北来源|甘北(ID:ganbei1990)01我叫蒋岚,今年37岁,在一家网络公司做行政。前夫陈尉,是某知名企业的中层领导。我们都是读过书的体面人,人品上没有可指摘之处,我甚至从未在生活中,见过比前夫更具绅士风度,更可谓谦谦君子的人。然则两个体面人的婚姻,还是走到了分崩离析的地步。今天借这个平台,讲讲我的故事,不为申诉,不为发泄,只想借着这阙漫长回忆,

冰雪作媒,看《梦幻西游》手游如何打破游戏IP与文旅产业的“次元壁”
游戏

冰雪作媒,看《梦幻西游》手游如何打破游戏IP与文旅产业的“次元壁”

1007 GameRes游资网

冰与雪是孪生的姐妹。每逢冬月莅临,银装素裹装点起了吉林长春天定山。自然造就的瑰丽经过人力的精心雕琢,变为了花鸟鱼虫与亭台楼阁,只等灯影生辉之时,为游人旅客献上流光溢彩的演出。瑞雪丰年,关于冰与雪的精彩随着时光流转在每一年循环上演。而在2020年,这一传统项目迎来了一次拥抱数字化时代的全新尝试。10月30日,《梦幻西游》手游与吉林省建设集团正式达成协议,将在吉

朱锁锁的三段爱情,太具代表性
私房话

朱锁锁的三段爱情,太具代表性

415 时尚COSMO

“遇上一个骗子,陪老头说心里话,等一个男孩长大。”缺了一角的婚姻《流金岁月》里朱锁锁在经历三段感情之后,与谢宏祖执手走入婚姻。在美满的礼堂,金色的光笼罩着幸福的锁锁,让她短暂忘却了过往的缺憾和未来的风浪。锁锁嫁的这个人,符合她当下所有的择偶标准。她曾说过,“我当然希望我的男朋友,是个有钱有才的人。”而谢宏祖,别名“空调王子”,家世好,三观正,又真心。错过他,

一位中国玩家指挥的二战逆袭战役
游戏

一位中国玩家指挥的二战逆袭战役

1740 哔哩哔哩

没有燕双鹰式的1V5神操作,没有骚话连篇的玩梗,只有全程对着地图的隔空指挥。这样的游戏视频在B站能火吗?四天时间,700万播放,70万涨粉,一位中国玩家指挥亚服联军的二战故事,火了。但这个作品的爆火,并非只是枪战游戏爱好者的小圈子狂欢。来自多个国家的玩家们,抛下种族、语言的隔阂与成见,团结起来挽救即将败亡的局势,最终赢得一场酣畅淋漓的胜利,才是这个故事真正让

首批电竞专业大学生即将毕业,这些“正规军”是行业刚需吗
游戏

首批电竞专业大学生即将毕业,这些“正规军”是行业刚需吗

1047 唯电竞

电竞行业“正规军”就要进场了。近年来,我国电竞产业规模日益壮大,一座座“电竞之都”正在崛起,新业态呼唤新人才。2016年9月,教育部发出通知,要求高校应在体育类项目中增加“电子竞技运动与管理”专业。今年夏天,2017年入学的我国首批电竞专业学生即将毕业,面临就业的大考。产业发展拉大人才缺口,企业青睐综合性人才“电竞之都”是上海为促进文化创意产业发展,正在着力